השפעת המעבר למתווה המע"מ החדש על רוכשי נדל"ן למגורים בקפריסין

עבור משפחות רבות המבקשות להעתיק את מרכז חייהן לקפריסין או לרכוש בית מגורים שני באי, הבנת משטר המס המקומי היא קריטית לתכנון התקציב. כחלק מהתאמת החקיקה המקומית לסטנדרטים של האיחוד האירופי, קפריסין נמצאת בעיצומו של שינוי מהותי בהטבת ה-5% מע"מ. לשינוי זה השפעה ישירה ומשמעותית על מחיר הרכישה הסופי של בתי מגורים, בדגש על וילות ובתים צמודי קרקע.
המתווה החדש: רף השטח ושווי הנכס
עד לתיקון החוק, ניתן היה להחיל שיעור מע"מ מופחת של 5% על רכישת בית מגורים חדש (עד 200 מ"ר), ללא מגבלת מחיר. המתווה החדש מצמצם את גבולות הגזרה באופן משמעותי:

• מגבלת שטח: ההטבה חלה רק על 130 המ"ר הראשונים של הנכס.
• מגבלת שווי: ההטבה ניתנת רק לנכסים ששוויים אינו עולה על 350,000 אירו.
  ההשלכה המשפטית-כלכלית: חשוב להבין כי מדובר ברף סף קשיח. במידה ובית המגורים חורג מהשטח או מהמחיר המצוין, שיעור המס מזנק ל-19% על כל שווי העסקה, מהאירו הראשון. עבור רוכש פרטי המחפש בית מרווח, מדובר בתוספת עלות של עשרות אחוזים למחיר הנכס המקורי.
  סטטוס "זכויות מוקנות" ותקופת המעבר – יוני 2026
  כדי לאפשר לשוק להסתגל, נקבע חלון זמנים המעניק "חסינות" לפרויקטים מסוימים. נכסים שהיתר הבנייה שלהם הוגש לפני המועד הקובע, ימשיכו ליהנות מהמתווה הישן (5% מע"מ כמעט ללא מגבלות) ובלבד שהעסקה תושלם ותדווח עד ל 15 ביוני 2026.
  זוהי נקודת זמן קריטית: נותרו כחודשיים וחצי בלבד עד לסגירה הסופית של המתווה הישן.
  החל מיוני 2026, בתי מגורים רחבי ידיים יחויבו בשיעור מס מלא 19%, מה שיהפוך את הנכסים שנבנו תחת ההיתרים הישנים למוצר נדיר ומבוקש בשוק.
  המשמעות עבורכם: רכישת בית מגורים בראייה אסטרטגית
  הניתוח המקצועי מלמד כי עיתוי הרכישה כיום אינו רק עניין של נוחות, אלא מהלך כלכלי מהותי. ב-Evo.Realestate אנו מתמקדים באיתור נכסים המשלבים איכות חיים גבוהה יחד עם יתרון מיסוי מובנה. במלאי הנכסים שלנו קיימות כיום וילות יוקרה יוצאות דופן בקו ראשון ושני לים, אשר בזכות היתרים מוקדמים, עדיין נהנות מהמתווה הישן.
  למה זהו חלון הזדמנויות של חודשיים וחצי בלבד?
  ההבדלים בעלויות הסופיות הם דרמטיים ככל שערך הנכס עולה:
• בווילה משפחתית בשווי 700,000 אירו: תחת המתווה הישן חבות המע"מ היא 35,000 אירו. החל מיוני 2026, אותה וילה תחויב במע"מ של 133,000 אירו. חיסכון של כ-100,000 אירו.
• בווילת אקסקלוסיבית בשווי 1,500,000 אירו ומעלה: במתווה הישן תשלמו 75,000 אירו מע"מ. במתווה החדש (לאחר יוני 2026), תוספת המע"מ תזנק ל-285,000 אירו! מדובר בחיסכון בלתי נתפס של 210,000 אירו ומעלה.
  מדובר בסכומים שמעבר לשדרוג חוויית המגורים שלכם, יכולים לשמש כהון עצמי לרכישת נכס נוסף (כגון דירת סטודיו להשקעה) שתניב לכם תשואה שוטפת ותממן את הוצאות המחיה בבית החדש.
  סיכום והמלצה:
  המלאי של פרויקטים בעלי היתרים ישנים הוא פיזי ומוגבל, וניתן לנצל את ההטבה הזו רק במהלך החודשיים וחצי הקרובים. בחירה בנכס כזה כעת מבטיחה לכם בית מרווח בתנאי מס שלא יחזרו, ויתרון ערכי משמעותי בעתיד.
  אני מזמינה אתכם ליצור איתי קשר ב-Evo.Realestate לשיחת ייעוץ מקצועית, בה נבחן את הנכסים הרלוונטיים שעומדים בדרישות המתווה הישן בלבד ונוודא שאתם רוכשים את בית החלומות שלכם בתנאים האופטימליים ביותר לפני סגירת חלון ההזדמנויות ביוני.
  הכותבת היא שמרית ניסן קלמברג, CFP, מומחית לנדל"ן ומייסדת Evo.Realestate.